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潍坊市新规!事关房子、物业等,8月施行!

时间:2021-07-13
潍坊市新规!事关房子、物业等,8月施行!
 
 
近日,为规范全市新建商品住房物业承接查验行为,减少住宅小区前期开发遗留问题,潍坊市住建局印发《潍坊市新建商品住房物业承接查验实施细则(试行)》。《细则》共34条内容,厘清了建设单位、物业服务企业的责任义务,规范了物业承接查验工作流程。《细则》自2021年8月1日开始施行,有效期至2026年7月31日。物业交付使用15日前
应当完成承接查验工作
为规范新建商品住房物业承接查验行为,明确建设单位、物业服务人的责任义务,维护业主合法权益,潍坊市出台《细则》。其中所称新建商品住房物业承接查验(以下简称物业承接查验),是指承接新建商品住房物业前,物业服务人和建设单位按照有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。
要求建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。建设单位应当按照国家有关规定和房屋买卖合同的约定,向物业服务人移交资料完整、质量合格、功能完备的物业共用部位、共用设施设备。建设单位应当在物业交付使用15日前,与选聘的物业服务人完成承接查验工作。
《细则》还明确规定,在现场查验20日前,建设单位应该备齐相关资料清单,并明确了现场查验需要具体查验的相关内容和可以使用的相关查验方法。现场查验应当形成书面查验记录。查验记录应当包括项目名称、查验时间、查验范围、查验方法、存在问题、问题解决情况以及查验结论等内容。物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合房屋买卖合同约定或者有关规定的情形,建设单位应当及时解决,并交由现场查验组复验。查验记录应当由建设单位和物业服务人参加现场查验的人员签字确认。
物业承接查验备案后10日内
需书面告知业主
现场查验完成后,建设单位和物业服务人应签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,导致前期物业服务合同无法履行的,应承担违约责任。
《细则》明确规定了物业承接查验协议签订后,建设单位应该移交提供的相关资料,双方需要签订书面交接记录。同时,需要将要求的相关资料,向辖区街道办事处或镇人民政府提供备份。
建设单位和物业服务人应当在物业承接查验备案后10日内书面告知业主,并在物业管理区域内显著位置公示下列事项:物业共用设施、设备清单,是否符合规划设计要求和技术规范;物业承接查验协议;共用设施设备权属;物业服务用房位置、面积、登记和交接情况;承接查验备案证明;建设单位售后服务机构地址及电话;其他应当公告的事项。
业主对公示内容有异议的,建设单位和物业服务人应当进行解释和说明;业主有权对承接查验有关档案进行查询,物业服务人应当提供便利。物业承接查验档案属于全体业主所有。物业服务人应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立纸质和电子档案并妥善保管。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务人的,原物业服务人应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业委会或向新的物业服务人移交物业承接查验纸质和电子档案。
分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务人应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。若建设单位和物业服务人恶意串通,共同赔偿
《细则》明确规定,新建住宅物业服务项目,自物业移交之日起,物业服务人应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。
建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。对于物业承接查验活动,业主享有知情权和监督权。项目所在地县市区住房城乡建设部门应指导街道办事处、镇人民政府及时处理业主对建设单位和物业服务人承接查验行为的投诉。
建设单位、物业服务人未按《细则》要求履行承接查验义务的,由项目所在地县市区住房城乡建设部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案。建设单位不移交有关承接查验资料的,由项目所在地县市区住房城乡建设部门责令限期改正;逾期仍不移交的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并按照《物业管理条例》有关规定予以处罚。物业承接查验中发生的争议,可以申请项目所在地县市区住房城乡建设部门和街道办事处、镇人民政府调解,或通过司法途径解决。从源头厘清责任
保障业主合法权益
《细则》的出台,真正从源头上厘清了建设单位和物业服务人的责任。据了解,之前国家也有相关规定,要求建设单位向物业服务人移交新建商品住房时,需对共有部位、公共设施进行相关查验,但之前我市没有相关细则且执行不严,导致后期容易出现扯皮推诿问题,影响广大业主的合法权益。
举例来说,以前不少物业服务人为了尽量扩大自己的业务范围,在交接时对一些物业共用部位和共用设施核查不严,甚至接受了不少“次品",结果在交房以后出现了一些问题。业主们遇到问题时,物业无法有效处理,开发商推脱责任,业主甚至不知道该找物业还是开发商。
《细则》出台后,物业在进行承接查验时,需要对物业共用部位、共用设施设备、外观质量和使用功能等进行现场查验。如果在查验过程中,物业服务人发现存在问题,可以要求建设单位按照相关规范进行整改,待整改结束后再办理书面交接。这样,假如在交房后,如果因为建设单位没有按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,或因未及时履行保修责任,导致业主人身、财产安全受到损害的,建设单位应当依法承担相应法律责任。假如物业服务人擅自承接未经查验的物业,因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的,物业服务人应当承担相应赔偿责任,业主只需要查看物业承接查验协议,就能明确出现问题是哪一方的责任,可以避免建设单位和物业服务人互相推诿扯皮,影响业主合法权益的情况发生。
同时,要求建设单位公布售后服务机构和电话,在保修期内出现的问题,业主可直接找售后服务机构。涉及水电气暖等专营单位问题,可向街道反映,通过联席会议来解决。